|
|
|
| 时间:2008-02-02 16:42 来源：台声 |
| |
|
|
 |
| 文/ 刘寿明 邢志刚 |
二手房因价格较低、位置好、交通便利、又具有现房的优越性，被众多消费者青睐，甚至有个别购买人认为购买二手房比购买新房特别是期房更安全，因为二手房是看得见摸得着的，房屋也经出卖人使用过，一般不会有重大问题，再说，出卖人是普通老百姓，并不是以营利为目的的开发商，欺骗购买人的概率及水平都较低。作为普通的购买者，购买二手房比购买期房确实由于是现物，要调查清楚相对容易，风险性可能会小些，但是，如果不注意一些关键的而又容易忽视的法律问题，同样有可能花钱连房都拿不到或者出现各种纠纷。
一、查清待售房屋的权属
我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明，所以购买二手房时，必须要查看房屋所有权证，俗称产权证，弄清房屋的权属情况，即房屋所有人是谁，有没有共有人。
只有房屋所有权证上的所有人才有权出卖房屋，如果有共有人的，只有共有人都同意出卖才可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按照法律规定买卖合同属无效合同，购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任。
同时还需注意的是如果是夫妻共有房产，即使在房产证上没有另一方的姓名，也必须征得另一方的同意，否则一般都以无效合同处理，因此，在签协议时，最好让出卖方夫妻共同签字。
对于受委托出卖房屋的，如果过户时产权人也无法到场办理，授权委托书应进行公证，否则无法办理过户。因此，只要不是本人售房，购买人应根据情况判断产权人是否能够到产权中心办理过户，否则应要求办理人对授权委托书进行公证。城在查验产权证的同时，还应查验土地使用权证，如果土地使用权证的权利人与产权证上的权利人相同，或两证是合一的，就不用再履行其他手续了。如果不同，还必须按照产权证的相同标准和办法得到土地使用权人的同意。
二、查清待售房屋性质
要查房屋性质应该是具有中国特色的，千万不可小看房屋性质，往往也是交换成败的关键。
所谓的房屋性质是指房屋属于哪类房屋，是商品房、经济适用房、拆迁安置房、标准价房改房还是成本价房改房，是军队、医院、学校、机关还是企事业单位的房改房。
商品房交易相对比较单纯，限制较少。如果是经济适用房必须符合经济适用住房上市交易的政策规定。大部分城市都规定应住满5年以后才能上市。如果未满5年原则上不允许交易，如果确需交易，一般情况还需满足以下几个条件：1、购买人必须具备购买经济适用住房的资格，并已办理允许购买经济适用住房的批准文件；2、交易价格不得高于出卖人购买的价格；3、到房屋所在地的房地产管理部门办理审批。至于拆迁安置房，一般是按照经济适用房管理的，其交易条件按照经济适用房政策办理。
如果是房改房，首先要查清是以标准价购买还是以成本价购买的，如果是标准价购买的，必须按成本价补足房价款，或者与原售房单位达成了房款的分配比例。不管是成本价还是标准价房改房，许多单位在售房时都保留了优先购买权。购买者最好要求出卖方出示原购买合同，如果有单位优先购买条款的，还必须事先征得原售房单位放弃优先购买权的证明文件。
对于军队、医院、学校的房改房该单位基本保留了优先回购权，一般不允许非本单位人员，所以这种房改房在没有获得单位同意一般无法交易成功。
三、查清是否有抵押、租赁，以及房屋户口情况
如果二手房出售前已经有人承租，那么在租期内，在同等条件下，承租人享有优先购买权。出卖人应该在出售房屋三个月前告知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，出卖人在得到承租人出具的书面同意后，才可将房屋卖给其他人。如果出卖人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人有权向法院主张买卖行为无效。因此应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。
如果房屋已经抵押，按照我国《担保法》的规定，出卖人应将出卖情况书面通知抵押权人，否则买卖合同无效。为了确保出卖人通知抵押权人，购买人最好与出卖人一起通知抵押权人。另外还需注意的是，在实践中，抵押合同往往还约定，出卖人出卖房屋必须事先征得抵押权人的书面同意。为避免纠纷，最好对抵押房产在正式交易前得到抵押权人的书面同意。
近几年，二手房交易因户口引发纠纷有逐年上升的趋势。户口问题也往往在交易过程中被忽视，但一旦发生纠纷也非常麻烦。主要表现为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下.买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口"阴影 "却挥之不去。
而且一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的房屋，没有其他房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出。相应地买方的户口也就无法迁入。
因此应事先要求出卖人出示户口本，最好还应到派出所查询该房屋的户口情况，避免还有其他人的户口挂在该房屋名下。同时在购房合同中约定户口的处理办法及违约责任。
综上所述，购二手房也是一个复杂的过程，陷阱很多，如果注意不当也会存在后患，最好事先能请律师或房地产经纪人把关，尽可能地防范风险。
| |
| |
|
|
|
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
北京 晴 2 ~ -7 ℃ 微风/台北 小雨 17 ~ 13 ℃ 微风
